"성공한 디벨로퍼는 누구나 좋아할 콘텐츠가 넘치는 사람"

“해외 유명 관광지나 도시에서 보고 들은 것들을 그냥 머리속에만 담고 있으며 무슨 소용이 있을까요. 디벨로퍼는 사람들이 좋아할 만한 스토리를 갖춘 공간 창조를 위해 필요한 요소들을 적재적소에 적용할 수 있는 유연한 사고를 지녀야 합니다.”

지난 13일 공공이 아닌 민간에서 개발한 성공적인 사례로 손꼽히는 경기도 가평 ‘아침고요수목원’과 ‘쁘띠프랑스’에서 진행한 매경 부동산자산관리 최고경영자과정 현장 실습에서 박갑주 원장(지도 교수)은 본과정 5기 교육생들에게 “토지나 건물의 값어치는 콘텐츠가 가미될 때 비로소 완성된다”며 이렇게 말했다.

박 원장은 “충무공 이순신의 난중일기나 윈스턴 처칠의 전쟁 기록물이 그 시대의 참모습을 보여주는 역사적 가치로 인정받듯이 평소 메모하고 중요한 내용을 되새기는 습관을 들이는 것이 훌륭한 공간 연출의 기본 조건”이라면서 “부지 매입 이유나 선정, 개발 방법 모색, 마케팅 전략 모두가 유기적으로 움직여야 무리없는 사업 추진이 가능하다”고 강조했다. 

◆ 원예학과 교수의 역작 ‘아침고요 수목원’ 

’아침고요 수목원’은 스토리텔링과 부동산 개발이 융화되는 과정을 보여주는 좋은 사례다. 공공기관이 아닌 민간(개인)이 조성한 국내 첫 수목원으로 알려진 ‘아침고요 수목원’은 해발 879m의 가평 축령산 북쪽 사면에 들어서 있다. 화전민 정착지였던 사실이 무색하게 꽃과 나무, 정원이 어우러진 환상의 공간을 펼쳐진다.

1996년 5월 한상경 삼육대 원예학과 교수가 직접 설계하고 조성한 이 곳은 한 교수 고유의 자연에 대한 고집스러운 철학들이 모여 선과 비대칭의 아름다운 한국형 정원으로 만들어졌다. 22개의 주제정원을 비롯해 3곳의 실내전시실로 구성됐으며 4500여종의 식물과 750여종의 야생화, 아이리스와 무궁화 각각 800여종과 200여종을 보유하고 있다.

이 수목원에 대한 구상은 그가 미국 교환교수로 재임하던 1990년대 초 시작됐다. 당시 세계 각국의 정원과 식물원을 보면서 한국 정원의 아름다움을 알리고 싶다는 절실함은 커져갔다. 1994년 본인의 1억5000만원과 지인들에게 빌린돈, 대출금까지 총 5억원으로 가평 축령산 부지를 매입하고 돌밭이었던 이곳의 평탄화 작업에 들어갔다. 10개의 주제정원을 완성한 한 교수는 1996년 5월 자신이 일군 역작을 일반에 공개했다.

이후 1998년 한국정원과 아이리스정원, 1999년 무궁화동산, 2000년 능수정원, 2001년 약속의 정원과 야생화 전시장 등이 추가된다. 2007년부터는 국내 최초로 겨울빛축제를 정원에 도입해 국내 어느 곳에서도 느낄 수 없는 감성적이고 아름다운 정원의 모습을 제공했다. 드라마와 영화 촬영지로도 각광을 받으면서 2014년 연간 방문객이 100만명을 돌파했다.

박갑주 원장은 “한국 정원을 알려야겠다는 사명감에 원예학과 교수로 재직하면서 갖춘 전문 지식, 무리한 초기 투자 없이 조금씩 부지를 넓혀나갔던 개발 방식이 ‘아침고요 수목원’의 성공 요인”이라면서 “수목원의 흥행에 힘입어 주변에는 여러 펜션들과 식음료 점이 속속 문을 열었으며, 주말이면 몰려 드는 관광객들로 가게마다 문전성시를 이룬다”고 설명했다.

◆ 작은 프랑스를 국내로 옮겨놓은 ‘쁘띠 프랑스’ 

아침고요 수목원’에 한상경 교수가 있다면, ‘쁘띠 프랑스’에는 한홍섭 회장이 있다. 두 사람은 신념(스토리)을 계기로 민간 개발에 성공했다는 공통점은 있지만, 개발 과정과 내용(콘텐츠)을 들여다 보면 차이가 있다.

한 회장은 지난 2008년 쁘띠프랑스를 개관하기 전까지 40년 동안 페인트 회사(대동화학공업사)만 운영했다. 연 매출이 100억원이 넘는 중견기업으로 키웠지만, 어느 날 회사를 매각하고 프랑스 문화사업에 뛰어든다. 1980년대 초중반 잦은 프랑스 출장마다 피곤한 일상을 달래준 현지 미술관과 박물관이 동기가 됐다. 때마침 피카소의 딸이 아버지의 소장품을 처음 공개하는 전시회장을 찾은 후 한 회장은 마음을 굳힌다. 한국에서 이와 같은 명소를 만들기로.

‘쁘띠 프랑스’(Petite France)는 2008년 7월 25일 경기도 가평군 청평면에 조성된 한국 최초의 프랑스 문화 테마공원이다. 작은 프랑스라는 의미의 쁘띠 프랑스는 소설 어린 왕자의 프랑스어 이름인 ‘쁘띠프랭스’에서 따온 것으로 알려졌다. 이곳에는 어린 왕자를 주제로 한 테마공원, 생텍쥐페리 기념관, 갤러리, 프랑스 주택 전시관, 각종 상점이 들어서 있고, 정해진 시간마다 오르골 시연, 손가락 인형극 기뇰(guignol), 마법 마임쇼 등 다양한 공연이 펼쳐진다.

‘프랑스의 예술과 문화를 한국에 옮겨놓고 싶다’는 탄탄한 스토리텔링에도 개발은 부지 찾기부터 속도를 내지 못했다. 수년 간 서울 근교를 백방으로 뛰었지만 마음에 드는 땅은 쉽게 나타나지 않았다. 그러던 1996년 청평 호반이 한눈에 내려다보이는 산비탈 12만2000㎡를 매입하고 12년 뒤인 2008년 7월 프랑스 테마공원의 문을 열게 됐다.

개관 첫 해 12만명의 관광객이 찾은 ‘쁘띠 프랑스’는 2014년 방영된 TV 드라마 ‘별에서 온 그대’의 촬영장소로 입소문나면서 중국과 동남아시아 관광객들이 ‘필수 방문 코스’로 자리 잡는 데 성공했다. 2014년 이후에는 매년 100만명이 넘는 국내외 관광객이 이곳을 찾고 있다.

2020년에는 `작은 이탈리아`라는 의미의 ‘피콜라 이태리(Piccola Italy)’도 조성된다. ‘피콜라 이태리’에는 피노키오관, 다빈치관 등과 함께 한 회장이 오랜 세월 모아 온 이탈리아 골동품이 전시될 예정이다.

박갑주 원장은 “디벨로퍼에게는 반드시 필요한 3가지가 있는데 기획(PLAN), 실행(DO), 평가(SEE)가 그것”이라며 “실행 전 기획하는 이성과 이를 실천하는 용기, 마지막으로 결과물을 수정 및 보완하는 평가 과정이 있어야 사람들에게 인정받는 작품이 탄생할 수 있다. 한홍섭 회장도 이 모든 과정을 거쳤기 때문에 ‘쁘띠 프랑스’를 가평 내 최고 인기 관광지로 키울 수 있었다”고 평가했다.

이어 “초보 디벨로퍼들은 비탈보다는 평지를 선호하는 경향이 있다. 용적률 산정 시 제외되는 지하 공간을 활용할 수 있는 비탈 부지도 어떻게 이용하느냐에 따라 사업성에 적잖은 영향을 준다”면서도 “다만 자연보전권역에서 진입도로와 주차장이 같은 개발사업은 사실상 하나의 사업으로 인정돼 쪼개서 개발할 수 없는 ‘연접개발금지조항’ 대상 여부는 따져봐야 낭패를 보지 않는다”고 조언했다. 

한편, 매경 부동산 자산관리 최고경영자과정은 중소기업체 CEO와 전문직 종사자에게 부동산과 주식, 채권 등 자산관리 교육을 진행하는 프로그램이다. 강의 커리큘럼은 크게 ▲부동산 개발 ▲투자 ▲경매 ▲분양마케팅 ▲재테크 5개 분야로 구성됐다. 부동산 전문가와 실무진으로 이뤄진 60여명의 강사가 교육을 진행하며 현장실습, 팀별보고서, 국내외 워크샵, 해외시찰 등의 과정으로 이뤄진다.

이날 현장 교육에는 고한수 웅진개발 대표와 권일중 LG전자 특판점 대표, 김영호 파익스 대표. 김영태 천산 E&C 대표, 김용민 엑스오비스 대표, 김점순 에이피 컴즈 회장, 김종열 지에버 대표, 김진만 일직레이텍 대표, 김현수 한컨지엠디 대표, 류석호 UzKor이코노미 대표, 박장규 JM파트너스자산관리 대표, 원재선 다미건설 대표, 윤석표 변호사(법무법인 한율), 이재원 KID한국 투자개발 대표, 이정선 풀무원청담점 대표, 이재환 변호사(법무법인 오른하늘), 조시영 대창 회장, 차기환 변호사(법무법인 선정), 채윤선 천재공인 이사, 허선민 미래에셋생명 FC 총 19의 5기 교육생과 김준형 미래창조연구원 팀장, 백종학 사진작가가 참여했다.